房东看到月结单列着3,200澳元租金，银行却只收到2,544澳元，差额未必是少收租，也可能包含费用和留存。核对时先分清三个日期：租金覆盖的居住期间、管理方收到款项的日期，以及向房东付款的日期。
本文用于整理现金收支，不计算个人税务结果。示例均为假设，实际费用以管理协议、获批支出、发票和账单为准。
先用一条等式把账对上
期初留存＋本期实收款－本期已付费用－本期付给房东的款项＝期末留存。已收到但尚未支付的维修发票，需要单独列为待付款，不能提前当成现金已经扣走。
| 假设账目 | 金额（澳元） | 核对依据 |
|---|---|---|
| 期初留存 | ＋400 | 上期月结单的期末余额 |
| 本期实收租金 | ＋3,200 | 租金台账、入账日期及覆盖期间 |
| 管理费 | －176 | 假设按实收租金5.5%计算的最终收费 |
| 已支付维修费 | －330 | 批准记录、发票及付款记录 |
| 已支付水费 | －250 | 对应房屋和账期的账单 |
| 本期付给房东 | －2,544 | 付款明细与房东银行入账 |
| 期末留存 | 300 | 余额用途及下期承接金额 |
验算：400＋3,200－176－330－250－2,544＝300。示例费用按最终支付金额列示，5.5%只是演算假设，不是市场报价；税项、计费基础与其他收费请逐项查看实际协议。水费列在支出里，也不代表可以向租客全额转收。
租金台账要看覆盖期间，不能只看一个月的总数
例如周租800澳元，一笔3,200澳元可能覆盖四周，不代表每个自然月都应收到同样金额。核对每笔款项对应的起止日期、付款周期和调整记录，才能判断是否存在欠租或预付。
如果月末有付款正在处理，先问清是租客尚未付款、管理方已收待分配，还是管理方已汇出但银行未入账。三种情况的后续动作不同。保留明确的查询日期，避免把次日到账的款项反复当作差额。
四类最值得追问的费用
- 收费基础：百分比按实收租金、应收租金还是其他金额计算？是否另有招租、续租、检查或行政费用？
- 维修付款：工单、批准金额、发票号码和实际付款能否对应？同一发票有没有被重复列入？
- 留存资金：余额预留给哪项已知支出，依据什么约定，何时可以重新核对？不要只看到“reserve”就认为已经产生费用。
- 账单抵扣：退款、保险相关款项或供应商贷项，应注明来源，避免当成普通租金收入。
月结单、银行到账和报税资料，是三个不同视角
这张表核对的是现金流，不能直接当作投资利润或可抵扣费用结论。贷款、折旧、购置成本及其他税务处理，应另向注册税务专业人士核实。租赁押金也应与日常租金收支分开识别，不要把它当成房东可以自由使用的租金。
管理方可做哪些付款、收取哪些费用，要回到委托协议的服务和授权范围核对。官方说明见NSW Government：地产代理委托协议；水费转收另见本站出租房水费条件与记录清单。
发现差额时，怎样提出一个容易解决的问题？
用“账期＋项目＋金额＋已有凭据＋待确认事项”写清楚，例如：“8月账单中330澳元维修款已扣除，请提供对应发票及工单；上期400澳元余额如何承接至本期？”不要一次发送未经遮盖的全部文件。先遮盖租客联系方式、证件号码和完整银行资料，保留核账需要的日期、金额及项目名称即可。
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