在悉尼购买公寓时，房价、朝向和装修只是决策的一部分。Strata Report（分契物业记录）可能包含大楼财务、维修计划、特别征费、会议记录、缺陷和保险等重要信息。以下内容适合作为初步阅读清单，但不能替代律师、conveyancer、建筑或财务专业意见。
1. Special Levy：先弄清为什么要额外缴费
看到 Special Levy 或 Special Contribution，不代表物业一定不能买。重点是确认征费原因、总金额、你的 lot 预计承担多少、工程是否已经完成，以及同一问题是否可能继续产生费用。
2. Capital Works Fund：看大楼有没有维修储备
Capital Works Fund 通常用于规划和支付较长期的资本工程，例如电梯、外墙、屋顶、防水及公共区域维修。除了余额，还应结合楼龄、10年 capital works plan、预计工程和历史支出一起判断。
3. AGM / Meeting Minutes：从会议记录找问题线索
会议记录可能出现漏水、waterproofing、building defect、电梯、噪音、保险、法律争议、消防及 remedial works 等事项。关键词出现本身不代表物业有重大风险，关键是继续确认问题范围、处理进度、责任方及预计费用。
4. Building Defects：新楼也需要核查
较新的公寓同样可能出现漏水、外墙、防水、地下车库渗水、消防或其他建筑问题。需要进一步确认缺陷报告、维修责任、builder/developer 状态、保险及是否存在诉讼或大额维修计划。
5. Strata Insurance：不要只看有没有保险
可留意保险保障、重大索赔、excess、保费变化以及会议记录中与保险有关的讨论。如有疑问，应让适当的专业人士核查保险文件。
快速阅读方法
拿到可搜索的 PDF 后，可先搜索 Special Levy、Defect、Leak、Waterproofing、Legal、Insurance、Fire、Lift、Remedial、Crack 等关键词，再回到相关会议记录、财务资料和附件阅读全文。
准备在悉尼买公寓？可以先整理城区、预算、房型和自住/投资需求，再逐栋比较。查看澳大利亚买房资格与需求梳理，或浏览 Chatswood房产与公寓决策指南、Eastwood家庭置业指南、Burwood公寓与规划指南、Hurstville家庭、公寓与租赁指南。
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