准备卖房或换房时，最容易混淆三个数字：成交价、扣除费用后剩余资金，以及交割阶段收到的银行入账。把已付和未付费用分开，才能看清哪些钱已经花了、哪些会在交割时扣除，避免把同一笔定金或营销费算两次。
先用一张表估算扣除费用后的资金
以下全部金额均为虚构算例，单位为澳元，不是报价、佣金标准或税务测算。假设成交价1,800,000；银行提供的清偿金额800,000；示例佣金为成交价的2.2%且已含GST；其他项目见表。税款及任何预扣、下一套房的购买费用均尚未计入。
| 项目 | 示例金额 | 如何核对 |
|---|---|---|
| 成交价 | +1,800,000 | 按最终合同 |
| 银行清偿金额 | −800,000 | 按银行针对实际交割日的清偿数字 |
| 销售佣金 | −39,600 | 1,800,000 × 2.2%，本例假设含GST |
| 营销费（已另行支付） | −6,600 | 保留发票与付款记录 |
| 法律服务费（尚未支付） | −2,500 | 按约定费用及结算单 |
| 其他交割费用（尚未支付） | −900 | 示例合计，排除已计入其他项目的费用 |
| 卖方应收交割调整 | +1,200 | 仅为演示；真实调整也可能是负数 |
| 扣除以上项目后的资金 | 951,600 | 尚未计入税务或其他预扣事项 |
计算为1,800,000－800,000－39,600－6,600－2,500－900＋1,200＝951,600。这不是资本增值，也不是投资利润；计算利润还涉及购入成本、持有成本和适用税务处理。
为什么交割时入账可能不是951,600？
继续使用同一虚构算例：假设定金180,000已包含在成交价内，由代理信托账户保管，并在获准结算时从中扣除本例佣金39,600，其余140,400拨给卖方；营销费6,600则早已单独付清。假设没有提前释放定金或其他扣款。
| 资金路径 | 示例计算 | 本例结果 |
|---|---|---|
| 交割系统拨给卖方 | 剩余房款1,620,000＋调整1,200－银行800,000－法律费2,500－其他费用900 | 817,800 |
| 代理信托拨给卖方 | 定金180,000－佣金39,600 | 140,400 |
| 两笔拨款合计 | 817,800＋140,400 | 958,200 |
| 扣除此前已付营销费 | 958,200－6,600 | 951,600 |
958,200是这个假设下交割阶段两路拨款合计；951,600才是扣除已付营销费后、按本例口径计算的剩余资金。两笔拨款未必同时入账，实际也可能采用不同扣款路径。关键是所有金额只计一次，并逐项对上正式结算文件。
向相关人员索取哪些数字？
- 银行：对应交割日期的清偿金额和相关费用，不能仅用银行App中的贷款本金余额。
- 销售代理：委托协议中的佣金计算方式、是否含GST、已批准营销费、已付账款与信托结算记录。
- 律师或过户师：交割调整、登记及电子交割等费用、是否有需处理的欠款或预扣事项。
- 税务专业人士：本次出售涉及的税务处理及应预留资金。不要把本文未计入税款理解成免税。
NSW卖房流程也提示卖方核实相关土地税事项，并与律师或过户师确认。查看NSW卖房与交割说明。
准备买下一套房，再列一张购买支出表
将下一套房预算、购置税费、法律及检查费用、搬家、可能的临时住宿和资金预留逐项列出，并记录付款日期。即使最终总资金足够，定金的支付时间仍可能早于卖房款到账。需要银行、律师和代理共同确认时间安排，不能只比较两套房的价格差。
常见问题
定金可以加到成交价上吗？本例定金已包含在成交价中，重复相加会高估资金。实际对账请从完整合同价开始。
可以直接用表中2.2%作为我的佣金吗？这是虚构算例。实际佣金、GST与推广支出均以你的书面协议为准。
整理卖房预算与换房时间需求
可填写所在区域、房屋类型、是否有贷款，以及计划何时出售或换房。初次咨询只需概况，不必提供银行账户或完整贷款文件；具体结算与税务数字应向对应专业人员取得。
澳洲搜房协助整理中文资料和需求；具体代理服务另行说明，转交持牌服务团队前征得你的同意。查看服务说明。
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本文数字为演示，未提供个人财务、信贷或税务建议。实际费用、拨款路径、交割调整和税务结果，请以银行、代理、律师或过户师及税务专业人士确认的文件为准。