核实日期：2026年9月7日｜适用范围：NSW住宅买卖一般信息
NSW Fair Trading在2026年9月4日公布，Strata and Property Taskforce在春季售房季前，以潜在买家身份参加了近80场开放日，并把现场说法与中介销售记录、卖家反馈和广告资料逐项核对。行动导致10名中介收到合计20,900澳元罚款，另有5次警告和16项教育指令。
低价引流不等于“成交价高于指导价”
房屋最终成交价可能受竞争、合同条件和买家报价影响。监管关注的是：代理公开或口头给出的价格，是否低于其有合理依据形成的预计售价，以及广告、内部记录和后续价格信息是否保持一致。不能只因为成交价高于指导价，就自动认定违法。
一个官方案例揭示了核查方法
官方披露的一宗案例中，中介向潜在买家表示物业预计以约365万澳元成交，但代理自己的记录显示估值区间为400万至440万澳元，线上广告采用的搜索价格也是400万澳元。监管人员正是通过比较现场说法、内部记录与广告信息发现不一致。
买家开放日后可执行的6步
1. 广告更新或撤下前，保存标题、价格区间、发布日期和截图。
2. 要求中介用书面形式确认当前price guide或预计售价是否已经调整。
3. 记录开放日时间、现场口头说法，以及之后收到的短信或邮件。
4. 查看位置、房型和条件相近的近期成交；不要把单一城区中位数直接当作某套房的估值。
5. 签约前查询中介牌照及NSW Fair Trading Name and Shame Register。该名册公开部分纪律处分、牌照暂停或取消、公开警告、承诺和起诉结果等监管行动。
6. 如果不同渠道的价格或说法明显冲突，先要求书面解释；仍无法解释时，再向NSW Fair Trading咨询或投诉。
强化法律已通过，但配套细则仍需核对
NSW政府已于2026年6月通过强化低价引流监管的立法，改革方向包括提高处罚、要求广告提供价格或价格指引，以及提供Statement of Information等。不过，9月4日官方通告同时写明，配套法规仍在向行业咨询。因此，不应把所有改革要求描述为已经全面开始执行；具体开始日期和操作细则应以NSW法规及Fair Trading后续公告为准。
卖家同样需要保留价格依据
卖家可要求代理解释预计售价采用的可比成交、调整理由和广告策略，并确认广告资料、买家反馈及代理内部记录互相一致。价格发生变化时，应要求记录更新时间和依据，避免卖家被失真的买家反馈或市场信息误导。
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真实来源
NSW Government：Open homes on notice in latest underquoting blitz（2026年9月4日）
NSW Government：Hammer comes down on underquoters with tough new laws（2026年6月24日）
NSW Fair Trading：Name and Shame Register
本文为NSW房产交易一般信息，不构成针对任何房源、中介或个人的法律、估值、竞价或投资建议。具体权利、证据要求和新规生效范围，请向NSW Fair Trading或合资格法律专业人士核实。
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