fbpx

澳洲有钱人,为什么都在买房子?

  • 12 months ago

来源:澳房投资见闻

澳联储的连续八次加息,生活成本高企,这些看上去似乎都没有影响到富裕人群的投资热情。
房产研究机构解读最近的成交数据后发现,澳洲的豪宅市场活跃度不减反增,而且幅度不小。

不仅仅是顶级富裕人群,高薪金领也是这波房产投资的主力军。
房产投资的人群分布
最新数据显示,外科医生不仅是澳洲收入最高的专业人士,也是占比最高的房地产投资者,至少 43% 的外科医生有地产投资。
占比紧随其后的分别是40.5%的麻醉师和40.2%的内科医生。
大部分收入排名前10的人群拥有投资房产的人数占30%以上。
Image
上一财年拥有房产投资的纳税人中有近30%拥有超过两套以上的投资房产,而19,895 名纳税人报告他们拥有六处或更多房产
毫不奇怪,房地产投资者普遍分布在高收入人群中。
房产投资为什么受到富人青睐
稍微有点理财观念的人都明白,随着时间推移储蓄帐户上的资金在通胀的作用下会逐渐贬值。
房产是一种特殊的投资产品,兼具商品的使用价值,也就是说房地产既可以抵抗通胀同时也可取得投资收益。
房地产价格在澳洲经历了超过10年的长期增长。
同期澳洲通胀率基本都维持在3%以下,如果按3%计算通胀,2012年一套50万澳元的房产在没有增值的情况下到今年的价值约为67万澳元。
实际上去年每套房产均价约为94万。如果此时售出,在不考虑还息和扣除通胀影响的情况下,该投资收益为27万,即抵御了通胀又获得了收益,可谓一举两得。
Image
此外,年度租金净收益达到20年来最高水平。随着房屋租赁市场日益趋紧,租金飞涨,接近创纪录的物业出租在富人中变得越来越普遍。
Image
在租金收益栏中,有54%的房地产投资者申请了负扣税,即租金收益小于投资支出。在所有支出抵扣项中贷款利息占投资支出的44%,是最大的支出项。
而且,根据房屋的种类和新旧业主可以申请长达40年(每年房屋价值2.5%)或25年(每年房屋价值4%)的折旧抵扣。
值得注意的是税务局的数据同时还揭示全澳有60名收入过百万的纳税人通过申请税务减免没有缴纳任何所得税。
合理避税一直是富人关心的话题。拥有独立房权的业主,应税收入50万以上的人群纳税人数仅占房屋投资总纳税人数的0.76%。
可以说房屋投资净租金收益无论是正数还是负数,对于高薪人群来说都不亏。
Image
房产投资的现状和预期
最近许多人谈论经济前景。
如果澳洲经济陷入衰退,那些预计房地产价格会崩盘的人可能要失望了。
历史趋势表明,在大幅上涨之前,房价只会出现温和下跌
自1990年以来,只有6个时期的年终房价出现负增长。PropTrack为《澳洲人报周末版》所做的最新分析显示,即使在1993年经济衰退和全球金融危机最严重的时候,房地产价格的跌幅也不超过10%,随后随着形势的复苏而大幅反弹。
自2022年初以来,澳储行(RBA)已加息12次,经济学家表示,7月份再次加息的可能性已经增加,许多人还预计8月份会进一步加息。迅速的紧缩使得澳储行实现“软着陆”的可能性越来越小,预测人员表示,未来12个月,澳洲经济将陷入衰退。
没有太多证据表明,仅仅因为经济低迷或衰退就会导致房地产崩盘。
目前的情况也不同于最近的任何一次低迷,低失业率、移民激增和住房严重短缺为房地产市场提供了支撑。
Image
尽管利率不断上升,贷款还款率水涨船高,使得人们获得信贷越来越困难,但购房者仍在积极寻找住房。
Ray White的数据显示,过去一个月参加开放日活动的人数较上年同期激增27.85%。拍卖中出售房屋的异常高水平是信心的一个指标,平均有4.7个投标人注册。
人们又回到了市场!
Image
另一方面我们可以看到近期油价已经明显下降,消费支出出现放缓迹象。同时房价下跌通过负面财富效应进一步抑制了消费支出。
结语
投资房地产不仅兼顾了资本保值,资产升值,租金收益这些常规投资获利手段,而且在负扣税上也充分发挥了优势。
了解了其中道理,希望我们也可以学习富人的思路,走上富裕之路。

Compare listings

Compare