来源：APN
前言
澳洲房市这段时间频频传来下跌的消息，5月，悉尼房价已下跌1%，墨尔本房价下跌0.7%，堪培拉下跌 0.1%。
布里斯班和阿德莱德房价涨幅也是缩到了0.8%和1.8%。
市场又纷纷预测，澳洲央行将会持续加息，甚至在下周将加息40个基点，再次打压了购房者情绪。
和每一次房市低谷期一样，很多人担心澳洲房价会崩盘。
不过，市场上也不乏许多精明的买家现在开始行动。
现在许多房东开始下调出售价格，买家反倒是可以用相对便宜的价格购入一年前买不起的房产。
想想看，如果你今年买房，你可以获得比去年多5%-10%的折扣。
即使是目前澳洲房市可能已经从10月份的峰值下跌了5%到8%，未来6到12个月可能还会再跌几个百分点。
但是，要知道这5%的下降是在过去几年增长35%到40%的基础上实现的！
与此同时，从四大方面来看，澳洲房价的回调只是短暂的，长期来看依然还是会涨。
澳洲房屋空置率降至历史最低水平！
第一点就是澳洲房屋实际上是短缺的。
澳洲房产网站Domain 最新数据显示，在澳洲所有首府城市5 月份空置率降至的历史最低水平后。
在综合首府城市中，出租房存量下降 5.4% 至 19,715套，为Domain有记录以来的最低水平，而同期其他城市的挂牌量略有上升。
所以，未来几个月住宅租金有望大幅上涨。
其中墨尔本的降幅最大，为 8.5%，这将推高租金价格并加剧对潜在租户的竞争。
墨尔本的月度下跌使其出租房上市总数降至8244套。
在过去的 12 个月中，这里的可用出租物业数量暴跌 53.8%，是所有首府城市中跌幅最大的。
悉尼的空置出租物业下降 3.3% 至 7979 套，总挂牌量同比下降 46.3%，空置率保持在 1.4%，这是 Domain 有记录以来的最低空置率。
布里斯班的出租挂牌数量下降了 4.8%，至创纪录的 1582 套，同比下降 47.4%。
珀斯的出租房屋数量下降 4.1%，至 1086 个；
霍巴特下降 5.4%，首都领地下降 7.3%。
阿德莱德可用出租房屋数量同比下降 49.5%，空置率仅为 0.3%。
所有首府城市平均空置率为 1%，可能会进一步收紧。
布里斯班下跌 10 个基点至 0.6% 的创纪录低点，墨尔本也下跌 1.6%。
在截至今年 3 月的过去 12 个月里，悉尼的房屋租金上涨了 9.1%，达到创纪录的每周 600 澳元，创下 13 年来的最大年度涨幅。
墨尔本的房屋租金中位数上涨了 3.4%，布里斯班上涨了 14.9%，阿德莱德上涨了 9.4%，堪培拉上涨了 16.7%。
未来这种情况还将加剧！
为什么？
新建房屋审批量已经开始大幅下滑，同时海外移民，海外留学生陆续回归，导致本就紧张的租赁市场恶化。
新建房屋审批量大幅下滑 新房供应减少
第二点，澳洲新房审批量正在大幅下滑。
澳大利亚统计局（ABS）周二公布的数据：新建筑批准数量持续下滑，继 3 月份下降 19.2% 后，4 月份下降 2.4%。
由于材料成本飞涨到劳动力严重短缺等一系列因素的完美风暴，住宅建筑行业正处于危机之中。
建筑审批数量的减少将不可避免地影响可负担性。
虽然说现在很多房屋建筑公司可能会忙到明年，但主要是解决目前积压的项目。
要知道，新房建筑批准数据是经济健康状况的实时指标！
因此，如果建筑成本、劳动力压力和土地供应短缺等问题没有短期缓解，来年新房供应量将减少。
房价将不可避免地面临上行压力，尤其是又在移民率恢复正常并且有可能大增的情况下。
海外移民数即将迎来大增
第三点，澳洲移民正在回归。
澳洲国际旅行的恢复让回归澳洲的人数开始逐渐回归正常。
2022年4月的临时数据显示，进出澳洲国境的人次达120万，大幅高于2022年3月的71万次过境人次。
数据显示，2022年3月份，入境次数374,630次，每月增103,370次；离境次数达335,240次，每月增158,980次。
数据还显示，2022年3月，有28,230名国际学生抵达澳洲，与前一年同期相比，增加了28,000名学生。
其中，10,930名国际学生抵达新州，与前一年同期相比，增加了10,810名学生。
这还是在澳洲边境开放仅2个月的情况下，未来会更多。
因为，工党曾曾在政策纲领《 Labor’s 2021 National Platform》里面明确写着：“要通过移民建设一个强大的国家。”
现任总理阿尔巴尼斯，也表示希望推动移民政策的改革。
阿尔巴尼斯在竞选的时候说道：
“如果工党组建政府，会考虑给予外国工作者永久居留权。”
“澳洲应该对临时签证持有人给予更多帮助，让这些为澳洲做出贡献的人留下来。而不是让他们在这里不停地续签再续签。”
“为什么我们不给他们一点确定性，让那些对国家做出贡献的人留下来呢？”
新总理的态度，确定了以后的澳洲移民方向。
工党“创可贴补助计划”
第四点，澳洲“帮助买房计划”将再次推高澳洲房价。
在大选前，我们就对比了工党和自由党关于买房补贴的计划，当时有在文章中提到过，工党的补贴虽然涉及人数比较少，但是力度大。
根据CoreLogic 就澳洲房价中位数分析，希望获得工党“帮助买房计划”的首次购房者可以选择澳大利亚大约30%以上的城区。
如一些经济学家所暗示的那样，如果房价下跌 10%，按百分比计算，可以选择的城区数量将增加到 43%。
而工党预计该计划将在四年预算中花费高达 3.29 亿澳元。
但是，这个“帮助买房计划”有可能最终导致对可负担郊区房屋的需求增加，进一步推高房价！
房价走高，澳洲住房负担能力继续下滑。
需求很可能会向市场中价格较低的板块倾斜，尤其是那些价格远低于房价的单元。
这个政策一公布，结果就注定了。
这是基础经济学。
增加需求并给房价带来上行压力，从而从负担能力的角度变得弄巧成拙。
事实上，很多经济学家早就看出了这个计划的弊端，将其称之为“创可贴的解决方案”！
最坏的情况就是完全起到反效果：需求大涨，住房可负担性恶化，房价继续走高，已经买房的人受益。
结语
所以，那些希望房价一直跌，跌到疫情以前的水平的潜在买家可能要失望了。
房地产市场降温带来的任何负担能力收益都可能是短暂的。
澳洲房屋空置率降到了最低点，现在市场上租客大片，出租房却成了“稀有物”。
再加由于材料供应以及人员短缺导致新建房屋量在未来几年也将下降，海外移民不断增加，容纳不断增长的人口所需的新房数量将出现严重短缺！
在过了澳洲央行加息阶段，人们逐渐适应后，房价将再次上涨。
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