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无惧加息,澳洲楼市开始复苏,各地房屋短缺情况正在加剧,办公楼地产面临减值冲击!

  • 8 months ago

来源:澳洲财经见闻

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注意!全球楼市低迷期结束

在过去的三个月里,澳大利亚的房价一直在上涨。

在美国,房屋价值指数从 1 月份的低点上涨了 1.6%,房屋建筑商股价的涨幅是整体股市的两倍。

在欧元区,房地产市场看起来也在趋于稳定。

摩根大通的分析师在最近一份关于美国的报告中写道:“从现在开始,住房对 GDP 增长的拖累应该会微乎其微。” “我们相信近期房地产市场低迷对私人消费的负面拖累可能已经过去。”

经济学家此前曾预计房价会出现大崩盘。

2022 年 3 月,即美联储开始加息以对抗通货膨胀的月份,富裕国家的房屋平均价值比五年前高出 41%。

价格从 2007-09 年的金融危机中反弹,然后在疫情期间飙升。 从那以后,全球央行的政策利率平均上升了三个百分点以上,导致抵押贷款成本上升,经济放缓。

全球房价无疑已从沸点回落。

目前较近期峰值低3%,经通胀调整后则低8% – 10%。这与19世纪末以来的平均回调一致。

然而,这次的情况有所不同,因为它发生在大流行期间的繁荣之后,当时价格以有史以来最快的速度上涨。

结果是实际房价仍远高于 2019 年的水平。

许多曾梦想通过崩盘让他们购买第一套房子的千禧一代和 Z 世代无疑感到失望。

在全球房地产市场不景气期间,一些国家会经历一段艰难时期。

金融危机后,爱尔兰房价下跌了一半。

美国房价下跌了 20%。 这一次表现不佳的人表现更好。

在旧金山,房价比峰值低了十分之一,因为技术型人才已经迁往佛罗里达和德克萨斯。

然而,这些市场房价下周已经停止下跌,平均房价仍将超过110万美元(合160万澳元)。

在澳大利亚,房价在2020-2021年大跌,目前已下跌7%。但正如最近的一次拍卖所暗示的那样,市场正在复苏。

与之前的房价暴跌相比,没有迹象表明房价下跌造成了金融危机蔓延。银行似乎并不担心不良抵押贷款的激增。

房地产危机似乎也没有太抑制经济。

房地产投资疲软拖累了经济增长,但影响很小。在之前的房地产泡沫中,建筑商的数量在劳动力市场疲软之前就急剧下降了。

三个因素解释了富裕国家令人惊讶的房地产弹性:移民、家庭财务和偏好。

先说移民,这在发达国家打破了记录。澳大利亚的净移民数量是大流行前的两倍,而加拿大的净移民数量是之前最高水平的两倍。新移民的需求支撑着市场。研究表明,每10万澳大利亚净移民就会推高房价1%。

第二个因素——强劲的家庭财务状况也发挥了作用。富人推动了房地产市场的繁荣,危机后的抵押贷款监管将信用较差的买家拒之门外。

第三个因素与人们的偏好有关。

英格兰银行发表的研究表明,人们需求的变化,可能包括对家庭办公室的渴望,或者对公寓的渴望,这解释了疫情期间英国房价上涨的一半原因。

在包括澳大利亚在内的许多国家,平均家庭规模缩小了,这表明人们不太愿意合租。

在通货膨胀率较高的时期,许多人可能希望投资于实物资产,如房地产和基础设施,这些资产以实际货币形式保值效果更好。所有这些都可能意味着,住房需求将保持在疫情前的水平,从而限制了房价下跌的可能性。

02

澳大利亚各地房屋短缺情况正在加剧

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公共事务研究所(Institute of Public Affairs)公布了来自“计划外”移民的住房短缺数据。澳大利亚各地超过 250,000 套房屋的短缺情况可能会加剧。

到 2028 年,联邦政府计划外的净海外移民人数增加到 175 万以上,这将造成 252,800 套住房短缺。

最新数据是根据 2023-24 年联邦预算中的海外移民数字以及人口的自然增长而做出的调整得出的。

IPA 的副执行董事 Daniel Wild 表示,到 2028 年,每个州和领地都将受到影响,其中新州的短缺情况最为严重,房屋短缺将超过 70,000 套。

具体数字如下:

• 新南威尔士州:70,889

• 维多利亚:62,168

• 昆士兰州:54,591

• 西澳大利亚:34,720

• 南澳大利亚:18,162

• 塔斯马尼亚:8922

• 北领地:2624

• 澳大利亚首都地区:2325

Wild 先生说,事实证明,澳大利亚是世界上最热情、最宽容的社区之一。

他说:“可持续的移民一直是我们成功的基石,但是联邦政府现在的提议不仅是不可持续的,而且会加剧澳洲人面临的问题。”

IPA 的研究表明,根据为容纳预期的移民增长而需要建造的额外住房的成本,2023年至2028年期间住房短缺的成本约为1420亿澳元或平均每年240亿澳元。

Wild 先生说:“联邦政府计划外的移民激增将进一步加剧通货膨胀,因为在没有任何生产力提高的情况下增加了需求,这意味着澳大利亚家庭将支付越来越多的钱。”

“此外,不可持续的移民激增将给关键的经济和社会基础设施带来进一步压力,例如已经在压力下屈服的学校、道路和医院。”

IPA 5 月份公布的民意调查显示,60% 的澳洲人希望在建造更多经济和社会基础设施(例如学校、道路、医院和房屋)之前暂时停止接收新移民。

03

澳洲办公楼地产面临减值冲击

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悉尼最高的办公楼,俯瞰环形码头的20亿澳元Salesforce Tower塔楼一半股份的出售过程正在暂停,因为这栋以美国云计算软件巨头Salesforce公司冠名的大楼潜在买家出价,比预期低约10%,这是利率飙升,可能会抹掉澳洲的办公楼数十亿澳元价值的最新证据之一。

在澳洲证交所(ASX)上市的Dexus集团,是这个国家最大的办公大楼物业拥有者之一,该公司上周五宣布重新出售的一栋办公楼价钱低于去年底对这处地产的估值,是澳洲办公楼价值与全球其他国家一样暴跌的又一个关键证据。

Dexus宣布,已以3.931亿澳元的价格,完成出售将位于悉尼市中心市场街(Market Street)44号的26层A级办公楼出售给一家香港私募股权公司太盟投资集团(PAG),比去年12月这栋办公楼在Dexus集团账面上的价值折价17%。

一年多来,长期债券收益率的飙升给商业地产,尤其是办公楼的价值带来了压力。虽然在澳洲证交所上市的商业房地产集团已经感受到了痛苦——不确定性导致房地产集团股暴跌——但非上市的商业房地产持有者,包括澳洲一些最大的退休公积金基金,将是下一个受办公楼宇价值下跌的火线。

办公楼宇行业在各个方面都面临压力。出租率正在减弱,而债务成本和建筑成本却在上涨。职员在家工作的趋势促使雇主重新考虑他们对租用办公楼空间的要求,给办公楼行业增加了进一步的不确定性。

尽管如此,到目前为止,大业主对办公大楼的估值仍然保持相对弹性– 但根据空头的说法,这是不切实际的。

市场街44号的售价,也比一年前它在Dexus集团的账面价值(5.07亿澳元)低22%,这表明去年12月的估值承认尽管估值降幅不大,但整个办公行业都存在不利因素。

04

土地销售下滑成本飙升 昆州开发商纷纷出招吸引买家

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为了应对地块销售下滑与成本飙升的问题,昆州各地开发商与房屋建筑商纷纷在政府推出的建房补贴措施的基础上,向新房买家提供折扣,其中有的折扣高达6.8万澳元。

在建筑审批大幅下降、利率上升和建筑成本飙升的情况下,一些房地产公司正在提供现金促销、固定价格和免费优惠,以吸引考虑新建或房屋与土地配套计划(house and land package)的购房者。

房地产服务集团Oliver Hume的最新报告显示,昆州东南部的土地销售目前约为该地区长期平均水平的三分之二,这是20年来的最低水平,但较低的交易量并没有转化为更便宜的价格。该州东南部地块的中位价格现在为34.5万澳元,比一年前高出12%。

Colliers昆士兰住宅总监利维拉(Jon Rivera)表示,由于土地销售下降,供需不平衡,导致土地价格在过去两年飙升。

“黄金海岸和布里斯本的地价分别上涨了100%和57%。2022年,昆州唯一的地方政府——伊普斯维奇(Ipswich)辖区的地块价格仍低于30万澳元,但根据该地区目前的楼花地价,预计到2023年底,伊普斯威奇的地价将超过30万澳元,使房屋和土地配套价格远远超过60万澳元。”

Oliver Hume项目营销首席执行官考皮尼(Julian Coppini)表示,较低的销售数字至少意味着有高水平的好库存。

他说:“高水平的库存,加上当地经济的基本弹性和强劲的人口增长,使价格保持相对良好。”

因此,开发商竭尽全力吸引买家。

Metricon Homes正在打折其“Designer”和“Freedom”住宅,其中“DesignerHighlander66”的折扣最大,为6.8万澳元,“FreedomMapleton30”的折扣为2.38万澳元。

开发商Penfold Property Group为在5月购买位于Pallara区的Magnolia社区新住宅或住宅和土地配套的买家提供2.5万澳元的折扣。该社区在距离布里斯本中央商务区20公里

建商Coral Homes为任何家居设计提供“价格锁定”,直到2024年1月,加上一套包含房屋设计在内的新房最高可享受3万澳元的折扣。

Domaine Homes在9月25日之前提供高达16480澳元的新房升级服务。

澳洲大型开发商Stockland提出的优惠是,土地买家可以在6月15日之前在Bells Creek的Aura社区的选定地块上节省1万澳元。

Lendlease将在其Elliot Springs、Kinma Valley、Shoreline、Springfield Rise和Yarrabilba房屋和土地配套计划提供5000澳元的存款促销活动,直至6月30日。AVID Property Group、Plantation Homes和Brighton Homes都提供固定价格合同,直到2024年。

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