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从预测暴跌20%到有望再创新高,澳洲房价为何能“反加息重力”?

  • 8 months ago

来源:澳房汇

新的预测显示,由于人口增长强劲且新建住宅供不应求,一些州府城市的房地产市场可能在明年6月底之前完全恢复并达到历史最高价格。

根据Domain的预测报告,到2024财年底,州府城市的独立屋价格可能上涨2%到4%,公寓价格可能上涨1%到3%。

预测显示,悉尼将有最强的增长,同期独立屋价格上涨6%到9%,公寓上涨2%到5%。与此同时,墨尔本仍在其封锁期的“宿醉”中,Domain的研究和经济学负责人Dr. Nicola Powell表示,墨尔本的房价增长将仅在0%到2%之间,公寓价格则有可能下跌2%至上涨1%。

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Powell表示:“我们预计价格会上涨,而且这将由悉尼带动。我们看到了今年的增长势头,特别是在悉尼。这是一个稳步的恢复,不是突然回到繁荣阶段。”

去年的房地产价格下跌是有记录以来最大的,主要的经济学家警告,从高峰到低谷的下跌可能为15%到20%,但当明确市场上出售的房屋稀缺且需求强劲时,他们上调了预期。

就在这项最新的预测发布时,澳洲央行已经自去年五月以来,以过去三十年来最快的速度提升了现金利率,从历史最低点的0.1%攀升到了4.1%,并且暗示可能会进一步提高利率。

尽管澳洲央行正在提高利率,价格却仍在上升,这似乎与直觉相反,Powell解释道。然而,她补充说,其他不利因素——如下降的借款能力、潜在的压力销售、失业率上升以及实际工资增长缓慢——对房价的下行压力,将被其他经济因素所抵消。

她说:“我们之前也见过这样的情况。一直以来,供应不足都是推动价格上涨的关键因素。而在这种情况下,人口增长和住房供应短缺将成为两个对冲因素。我们预计会有更多来自海外的人群直接选择购房而跳过租赁阶段。另一方面,我们目前面临着住房供应不足的问题,而且这个问题在未来可能会变得更加严重。”

在疫情期间,人们对住房的偏好向每个家庭人口更少的方向发展,这意味着需要额外的30万套住宅来安置所有人,她说。

Domain的预测与一些大型银行的预测大致一致,但其预测是以财政年度为基础,而不是以日历年为基础进行的,不过还有其他的经济学家对此持更为悲观的看法。

澳洲联邦银行预测,澳大利亚的房价将在本日历年内增长3%,在明年增长5%。

Westpac预测,今年的价格将保持不变,2024年将增长5%。

ANZ更为谨慎,预测2023年将保持平稳,2024年仅增长2%。NAB的预测同样悲观,预测今年将下跌3%到4%,明年将稳定。

澳联邦银行的澳大利亚经济研究负责人Gareth Aird表示,他认为Powell的预测是合理的。

他说:“预计强大的移民流入会持续下去。并且,由于租赁市场非常紧张,以及建筑审批已经强劲回升,这些因素实际上会对房价产生支持,即使现金利率的上升应会对其产生压力。”

Aird预期明年的经济条件将改善,这应该会推动房地产市场。

他说:“我们预计澳洲央行明年将降低利率,这将对价格构成推动力。一般来说,房价随着时间的推移都会呈上升趋势。通胀和收入总是在上升,所以一旦经历了小的周期性下滑,价格应该会提高。”

Aird表示,经济衰退的风险和利率上调带来的影响可能比预期更糟,这可能会导致房价进一步下滑。但他认为,当前的市场条件更有利于价格的上涨。

他说:“的确,这是一种风险。但即便如此,我们预测的失业率增长,从历史角度来看,还是维持在较低的水平。那些寻求就业的人群中,大部分人还是能找到工作的,所以被迫出售房产的情况会非常少。”

“如果澳洲央行对利率的调整过于激进……如果他们真的做得过头了,他们不会无限期地将利率维持在过高水平。”

NAB的市场经济学负责人Tapas Strickland表示,大多数经济学家都过于夸大了海外移民的影响。

他说:“我们并不完全相信由于高移民率使房地产市场稳定的说法。人们对国际移民的讨论很多,但其中大部分是国际学生。”

Strickland说,利率上升的效果也被低估了。

他表示:“如果澳洲央行提高利率,负担能力的压力将非常大。虽然价格有可能上涨,但在过去的两个月里,有一个非常明显的变化,那就是澳洲央行已经提高了利率,并且还暗示可能会进一步提高。”

“显然,我们还没有到达利率的最高点。那种‘如果你现在借款,利率之后会降低’的想法,将逐渐消失。”

更多详情可参阅: https://www.smh.com.au/property/news/house-prices-were-set-to-fall-20-per-cent-now-there-s-talk-of-record-highs-20230621-p5dic3.html

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