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今年房市的剧本也许和你想的不太一样

  • 2 years ago

各位客户,粉丝和读者,大家好,我们又来到了新的一年,这一年我相信将是你我地产投资最激动人心的一年。每到新的一年年初,各大机构都会对未来的市场进行一些展望,而对于未来的行情我们也有一些自己的见解和大家分享。

我们首先说说未来行情的走势。关于未来行情怎么走,我周围的华人人似乎分成了两派,一派人认为房价还会继续涨,理由是国门一开放,大批移民进来,马上房屋就会进入到供不应求的状态,别说House,那些楼花重灾区的公寓也将飞涨,持这种观点普遍是楼花地产中介,他们人数不多,但一直在跟大家宣传类似观点。

另一派是绝大多数人的想法,那就是今年年中或明年马上要升息了,这已经是板上钉钉的事情,房价可能会跌。只不过有些人认为既然会跌,那还不如等到一个更好的时机去买房,来一把大抄底。有的人则是带着看好戏的心态,觉得利息一涨,房价马上跌。

我们认为以上两种观点,全部都是错的。

首先短期的移民暴涨有着很多现实的困境,第一是因为现在这个南非新型病毒,已经放松的国门再次收紧,很多人想来也来不了—-飞机航班太贵太少,很多签证类别还没有开放,担心澳洲疫情爆发等等。

从长远角度看,移民虽然是澳洲的国策方针,但澳洲政府和央行有自己的考量,用中国的俗话说就是“在下一盘大棋”。根据澳洲金融评论报报道,澳洲央行希望就着国内关闭这个机会,能看到就业率不断下降(因为本地企业只能雇佣本地人),然后因为人手短缺进而逼工资和薪酬的提升。而薪资提升(wage growth)是他们加息前,最看重的一项指标。

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而在政治上,澳洲反对党领袖Anthony Albanese就公开说,与其考虑增加移民去抢本地人饭碗,不如考虑怎么让200万没工作的本地人找到工作。考虑到今年大选和疫情,我们不认为一直到明年年初,我们能看到所谓的移民潮,人人找房住困难的局面。

移民的回流,中期看是个可期可待的事,但如果短期想要靠这个给自己打鸡血,我觉得还是不太现实。

至于说加息后马上房价会跌这个说法,我认为大家把这个事想的太简单了。首先就是市场已经在充分吸收这个预期,正因为升息,大选这些不利因素,很多想卖房的屋主不再捂盘惜售了。我们看到原本在12月份,这种往年的淡季,2021新上市的房源却创了新高,每个人都想把房子提前卖出。由于买家的观望和卖盘的增加,我们已经看到房价开始出现了乏力,价格出现了一些回调,这种趋势会一直持续到大选结束后的一个月左右。如果你真的在等待时机,上半年也许就是最好的时机。

当加息消息真正宣布时,因为早就是在人意料之内的事,所以市场在当时反而不会有任何反应。实际上我们曾经经历过类似的周期。

如2008年金融危机后,当政府在2008年大幅减息,我们从2009年开始又进入了连续的加息。直到2012年,而这段时间房产中价位总体是上升的。

我不是说不管加息或减息房价都会狂涨,这种非理智的死多头的态度。加息是会让房价跌,但前提必须有两点

1. 短期内连续的加息

2. 加息后上升的成本无法传递到租客身上,也就是说租金不会上涨。

第一点不确定,但央行只要还正常肯定不会这么做。第二点,我觉得是会出现羊毛出在羊身上,现在的House真的很难租。

我们对行情的预测是悉尼将会在3年,快的话2年内我们将会见到中价位200万出头的悉尼房市,1 million 以下的House会和恐龙一样逐步消失。今年将是很多人上车的好机会。

今年的大选我们认为不会出现颠覆房市的新政策,理由有几点:

1. 自由党本身非常支持买房这件事,他们党内的一位议员曾经做过民意调查,那就是有房子的人更有可能会把选票投给自由党而不是工党。

2. 反对党党魁Anthony Albanese 本身也是一个资深地产投资人,他有两套自住房和两套投资房。他在7月份因为离婚刚刚卖掉自己的一处投资房,10年正好翻了一倍。

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他本人担任工党领袖做的第一件事就是废除取消房产负扣税,这个前任党魁提出的施政方针,也是总算让地产行业松了一口气。他所说提出增加房地产可负担性不再是用什么政策去打压房市,而是花100亿去建两万套公屋去疏导需求。

3. 澳洲的议员和房产有脱不清的干系,根据公开的数据,93%的参众两院议员拥有自己住房,而这个比例在全澳洲只有50%。将近50%参众两院议员拥有投资房,其中Sam Mcmahon议员有11套房产,我们的统计还只包含他们个人名下房产,不包含公司,信托或配偶名下。而拥有投资房比例在普通老百姓中只占10%。

让一群在澳洲拥房比例最高的人去制定限制房价的政策,显然不太现实。

真正会影响悉尼房市的原因,一个是央行加息的力度和时间点,另外就是明年的NSW的州大选,因为这场大选的胜利将决定很多大型基础设施项目的存活, 比如说Northern beach tunnel 。

我所担心的并不在房市,而是因着这波疫情,贫富差距被拉大到一个历史新高点,有的人因着这波疫情不但没有受到任何影响,反而财富上了新台阶。而很多中产阶级,也许是在餐饮业或零售业,收入锐减,出现了阶级下滑。

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澳洲金融评论报文章《三股将会影响经济的力量》提到一个发现,那就是澳洲的居民债务相对本国的GDP占比世界前茅,但这不代表我们有债务危机。因为这些房贷基本都握在了有钱人手里,目前无论是算贷款里的提前还款,还是对冲账户里的存放资金,这些金额都达到了历史最高点,这帮人手头有相当宽裕的资金去应付未来的风险。换句话说,对冲账户放着一百万的人,每周加息50块,不会让他们飞奔卖房,反而这人是贷款主力军。

民粹主义在不断的抬头,打土豪分田地的呼声交头接耳,络绎不绝,未来绝对是一个对有钱人越来越不友好的世界。

2022年依然可以看房买房,当然这都是我自己的想法。至于买哪我送大家一张地图,这是2010年统计数据记录,记录悉尼每个区域工资增长情况,虽然有些久远,但作为买房参考仍然不过时。

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(高级白领的居住地,以蓝色区域为主)

我祝大家2022年健康生活,开心投资。其实钱财都是身外物,投不投资是个人选择,重要是你自己高兴就行,未来也不会为今天的决定后悔。

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