fbpx

为何租金还会继续涨:家庭规模缩小的长期趋势是关键

  • 8 months ago

来源:澳房汇

澳大利亚的租金依然在上涨。本周的通胀数据显示,截至五月份,一年内的租金增长率达到6.3%,这是十年来的最高水平。

但最近的上涨只是后疫情时代价格涨幅的又一波,主要由于大规模的移民潮、高昂的房价、降低的建设水平以及家庭规模的缩小引起的供需失衡。

作为推动通胀的因素之一,租金的大幅上涨不仅对正在寻找住所的租户们来说是一项难题,也使得澳洲央行(RBA)和政府在解决生活成本问题上如履薄冰。专家们表示,虽然某些导致租金上涨的因素会逐渐消退,但其他一些可能会持续存在。

澳洲央行行长Philip Lowe预计租金价格增长将达到10%。他表示,短期内唯一的解决方法可能是由于价格上涨导致需求减少。

Philip Lowe在五月份表示:“随着租金上涨,人们会选择不搬离家中或者不设立家庭办公室;他们可能会找个室友。供应的增加不可能立即发生,但高价确实会导致人们在住房上节约,对吧?由于租金过高,孩子们不会搬离家中,或者他们会选择找个室友或者房友。我们需要更多的人平均住在每个住处,而价格可以推动这一点。”

要想快速增加供应以满足当前的住房需求,显然是不可能的。去年全年完成的住宅数量较之前减少了五分之一,降至172,317套,而2017年,由于私人投资者推动了新房的涌现,这一数字曾达到了214,045套的峰值。但由于当前的借贷成本较高,以及过去六年间建筑成本的飙升,短期内房地产开发回归到那种高峰时期的可能性几乎为零。

同时,随着移民潮再度兴起,需要住房的人数将进一步增加。这意味着东海岸主导的租赁市场在接下来的12到18个月内将保持“紧张”的状态,这是Domain Group经济学家Nicola Powell的观点。

Powell表示:“悉尼和墨尔本接收了大部分海外移民——他们大多数在抵达后会租房——这将继续对租赁市场产生压力。我们现在就需要数千套租赁房源来平衡租赁状况——这不是一夜之间可以解决的。”

提高房源供应的努力不仅仅在开发商之间进行,还在城市议会和州级政府层面上进行。现在,地方政府正越来越倾向于采取一些措施,将投资者持有的用于短期租赁的房产转变为长期私人租赁市场的房源。

在墨尔本,近5000套房屋和公寓在Airbnb上挂牌出租,市长Sally Capp正在寻找方法将它们转入长期市场。

Capp在上周表示:“与悉尼、伦敦和旧金山等许多大城市一样,我们需要考虑一系列政策来增加更多的住房供应,因为有成千上万的人正在寻找住房。在这些政策中,我们的团队正在考虑如何通过鼓励物业所有者将其物业从短期住宿转为长期租赁来改善住房供应。”

行为和人口特性

尽管人口变化在很大程度上决定了澳大利亚的住房状况,但还有更多的因素。这些因素与行为相关,如果忽视它们,澳大利亚将面临危险,住房行业协会首席经济学家Tim Reardon警告说。

Reardon表示:“人口仍然是决定未来住房需求的最重要因素,但它们只是影响需求的众多因素之一。我们住房供应不足的部分原因是因为预测者仅仅依赖人口统计的变化作为未来需求的指标。”

有证据显示家庭规模的变化正在推动需求。据Reardon称,阿德莱德的人口在1996年至2000年间几乎没有变动,但每年仍建造了8000套新房,以适应家庭规模的缩小。

2020年COVID-19大流行的爆发导致边界关闭,对澳大利亚的住房市场产生了重大影响。行业协会最初预计该年度新房屋的开始建设数量为200,000套,但由于疫情的干扰,这个数字被修订为114,000套。澳大利亚统计局的数据显示,最终的实际数量为113,229套。

Reardon表示:“即使没有人口增长,我们每年仍需要建设100,000-120,000套新房。”

Image

造成这种情况的原因是经济学家所说的“家庭结构变化” – 简单来说,就是家中居住人数的变化。这一点在大流行疫情中得到了清晰的展现,当时人们寻求更多的空间以与他人保持距离,并使在家工作变得更舒适。

去年,澳洲央行副行长Luci Ellis表示,即使国际边界仍然关闭,这些变化解释了为何住房需求并未崩溃,租赁空置率也迅速收紧。

Ellis说:“过去两年,澳大利亚的人口增长减少,意味着有多达200,000个家庭并未有来到澳大利亚。然而,这里已经居住的家庭的平均规模的减少在很大程度上抵消了这一影响。在整个澳大利亚人口中……家庭平均规模的减小导致了大约14万个新家庭的增加。”

缩小的家庭规模 

今年的一项独立的澳洲央行研究指出,澳大利亚的平均家庭规模在新冠疫情爆发之前就已经在缩小,但疫情加速了这种向小家庭转变的趋势。

开发商也在建造更大的房屋,而且数量更少。在墨尔本,Mark Stevens已经将他在疫情期间开始的265套公寓的Malvern Collective项目修订为现在的209套,以满足购买者对更大的三室和四室公寓的需求。

Kokoda Property的老板说:“这是同一座建筑,高度相同。我们在建筑过程中调整了比例,以满足业主和居民的需求。”

家庭规模的减小也影响了租赁市场,正如联邦政府的住房机构——全国住房财务和投资公司(NHFIC)今年早些时候指出的那样。

NHFIC在今年三月的《全国住房报告》中说:“从2021年中期开始,家庭规模减少了大约0.08人/户,导致大约341,500套住房的需求增加。这种效应在租赁市场最为明显,减少了可租赁住房。”

2021年的人口普查显示,平均家庭规模从2016年的2.57人下降到2.53人。在1980年代末,这个数字在2.8左右。虽然这些数字的变化看似微小,但其影响巨大。

在他们三月的研究中,澳洲央行的经济学家估计,澳大利亚的家庭平均规模每下降一个百分点,就会新增120,000个新家庭。

那么,这种趋势可逆吗?澳洲央行行长Lowe认为是可以的,市场的运行将会推动更多的人回到更少的家中,无论是孩子搬回家,还是合租房子的人数增加,这都是租金上涨的后果。这种情况会在一定程度上发生。但是,澳大利亚平均家庭规模的缩小的很大部分看起来是永久性的。

这是因为这个国家正在变老,有越来越多的老年人,特别是女性,都是独自一人。另外,人们在生活的晚期才开始组成更大的家庭,部分原因是住房负担能力的限制,而且女性也在更晚的年龄才生育。

NHFIC的研究主任Hugh Hartigan说:“平均家庭规模可能受到一系列短期经济影响的影响,但也受到长期结构性因素,如老龄化和人口结构的影响。”

“我们预计,在未来五年内,单人家庭将成为澳大利亚增长最快的家庭类型,单身女性的比例将越来越高。这是因为澳大利亚的人口正在老化,老年人更可能独自生活。”

在预计将有1.8万个新家庭形成的10年(至2033年)期间,NHFIC预计,单人家庭的增长将最为强劲,将增加563,300户。(有孩子的夫妇家庭将增加533,300户。)

最后,住房类型的变化也会影响家庭规模。对于已建成的独立房屋,平均每个家庭有2.48人。但是,对于公寓,这个数字通常会更小。这就意味着,随着公寓在新住房建设中所占比例的增加,为了容纳相同数量的人口,需要建造更多的单位。

Reardon 说:“随着我们加大公寓的建设,这在过去几十年里已经在发生,公寓里的居住人数通常会少于独立房屋。因此,随着我们向更高密度的住房转变,我们需要建造更多的单位。”

更多详情可参阅: https://www.afr.com/property/residential/why-rents-are-set-to-keep-rising-20230628-p5dk9j

Compare listings

Compare