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一千欧元起步,四年成就770万澳元物业奇迹!澳洲商业地产大师的投资智谋揭秘

  • 11 months ago

来源:华人找房

投资者Andrea Cancelli以一千欧元的股票交易账户起步,四年内构建了价值770万澳元的物业投资组合。

他强调了在租赁到期时购买并再评估物业的战略,以及关注能产生现金流的项目的重要性。

他也分享了自己的投资理念,告诫年轻投资者要慎重对待住宅投资,以防止大量现金流出。

四年建立770万澳元物业投资组合
Bondi居民Andrea Cancelli在他18岁生日时收到父亲送的一份不同寻常的礼物后,受到启发开始投资。

他说:“我父亲送给我的不是像其他人一样的汽车或电子游戏之类的礼物,而是一千欧元的股票交易账户。”

“所以从很小的时候起,我就开始对股票感兴趣,然后开始投资。”

这激发了Cancelli先生内心的激情,他在短短四年内建立了一个价值770万澳元的物业投资组合。

这位32岁的人在意大利的一个小镇上长大,然后在米兰和伦敦学习金融。

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2017年,他决定在澳大利亚展开新的冒险,并将投资兴趣转向房地产。他表示,在澳大利亚,每个人都对住宅房地产和负扣税的概念感到“异常兴奋”。

“老实说,我对此并没有太多的兴趣,”他说,“我的想法一直是,‘为什么你不去投资,每年都能给你带来利润的事物呢?’”

吸引Cancelli先生注意的是商业性质的投资。

从年度现金流来看,商业投资的回报要高得多,可达7-8%,而住宅投资则在2-4%之间,”他说。

租约、增值与现金流——物业投资秘诀
在金融行业工作的Cancelli先生表示,他制定了一个“简单的策略”,即在租约到期时购买优质物业。

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他说:“我续签租约并让物业重新评估价值,以获得物业增值。”

“扩大投资组合的唯一方法是,专注于产生现金流的项目,并即时进行再评估。”

Cancelli先生对市场进行了彻底研究,并与Rethink Investing合作,后者担任他的买家代理,帮助他执行他的策略。

他的第一笔物业购买是在2019年,当时他用自己的储蓄作为20%的首付,在布里斯班购买了一座仓库/办公室,售价为70万澳元。

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该物业的租约还剩下九个月,所以Cancelli先生安排了新的租约,拿着“稳定收入”的担保去银行,并在2020年将物业重新评估为90万澳元。

他说:“我买了一个没有人想要的资产。之前有10个人都拒绝了,但我决定买下来……如果租户延长租约,我将立即获得资本增值,可以用来购买另一处物业。”

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2020年,他使用第一处物业的资产净值和储蓄,在布里斯班再次购买了一处工业仓库,成交价为140万澳元。

他说:“我在2021年将其重新估值为210万澳元。我购买时租约还有三个月到期。租户续约后,物业的价值立即上涨。现在它价值250万澳元。”

Cancelli先生在2021年再次重复他成功的策略,在布里斯班购买了另一处工业物业,价格为155万澳元,并在不久后进行了重新评估,估值为190万澳元。

他在第四处物业上做了一些调整,以200万澳元的价格在珀斯购买了一座零售商场,目前已经重新估值为240万澳元。

“策略还是一样的,商场有四个单元,其中两个是空的,”他说。

“我将它们租出去后,商场的估值立即增长。”

无论商业地产的类型如何,Cancelli先生一直忠于他的策略,自2019年起记录的总购买成本为5,702,500澳元,而现在他的投资组合价值为7,700,000澳元。

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“通过承担这种风险,如果进展顺利,你可以得到一个更好的租约,那么物业估值会立即提升,”他说。

他表示,即便租户决定搬走,由于他所选择的是一个地理位置优越、靠近基础设施和便利设施的物业,可以吸引新租户,这样就有了保障

“找到另一个新租户的信心来自于你所做的所有功课,”他说道。

“如果出现问题,我可能需要等待三到四个月,但一旦我找到一个新租户,我最终会得到同样的结果。”

疫情期间,Cancelli先生的商业地产价值大幅上涨,他从所有四处地产中赚取了可观的利润,并有更多的再融资选择。

然而,利率上升导致他的投资组合的利息成本从3%攀升至6.5%。

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“成本增加了一倍,但商业投资的美妙之处在于我可以获得更多现金流,这样我就可以放心地支付利息,”他说。

颠覆传统住房投资观念,倡导先行商业投资路线

Cancelli先生表示,对于那些热衷于投资住房的人而言,他的建议是“不受欢迎的”。

“不要太早购买独立屋或公寓,因为如果这样做,每个月都会有大量现金流出,”他说。

“如果你有大量现金流出,就很难建立投资组合。”

“如果你转变思路,专注于每月产生现金流,那么事情就会变得容易得多。如果你不必每个月支付5000澳元的抵押贷款,这就会有利于你储蓄。”

Cancelli先生推迟了购房计划,以便扩大自己的商业投资组合。

“这取决于你的目标,虽然可能有点让人恼火,”他说道。

“例如,我住在一个公寓里,我必须与房东协商才能更换窗户。如果你拥有自己的房子,你可以直接更换窗户。这是一个权衡,你需要做出妥协以适应你的计划。”

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