来源：澳房汇
● 澳洲房市复苏得益于移民激增、低房源水平和首次购房者回归三大因素。
● 专家预测悉尼房价今年上涨4%，全国范围内上涨3%，受到借贷能力和可负担性的限制。● 首次购房者在房价下跌时回归市场，租赁市场不稳定性进一步刺激购房需求。
悉尼和墨尔本住房市场复苏迹象初现，但专家表示，鉴于利率和通胀上升的潜在威胁，预计房价上涨幅度不太可能接近疫情时期的繁荣水平。
独立经济学家斯蒂芬·库库拉斯（Stephen Koukoulas）预测，今年悉尼的房价将上涨4%，全国范围内将上涨3%，因为需求持续超过供应。但由于借款能力减弱和可负担性问题，涨幅受到限制。
与此同时，SQM Research预计悉尼房价将上涨5%至9%，墨尔本上涨1%至5%，全国范围内上涨3%至7%。
根据CoreLogic的数据，在最近的繁荣时期，悉尼房价飙升27.7%，墨尔本上涨17.3%，全国范围内上涨28.6%。
库库拉斯表示：“我不期待房价大幅上涨。我认为未来六个月直至今年底，房价可能会基本保持稳定。到2024年至2025年，房价可能会仅基于供需关系上涨10%。”
“我认为这种复苏可能会持续。显然，如果澳洲央行（RBA）再次大幅加息，那么这种复苏可能会受到抑制，因为人们可能会被迫出售房产或无法获得贷款。”
“但我认为从移民人数的角度来看，这种上涨趋势相当稳固，因为移民人数非常强劲。与此同时，建筑许可数据表明，我们并未得到供应方面所需的相应反应。”
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，虽然目前供求失衡正推动市场上涨，但利率没有下降将限制房价上涨。
奥利弗博士表示：“在没有降息的情况下，房地产价格很难像过去那样快速上涨，所以我认为这仍将是一个受限的环境。”
“过去三次主要的房地产上涨周期分别始于2009年、2012年和2019年，这些周期之前澳洲央行都采取了降息措施。然而这次，我们并未看到这种情况。在目前阶段，利率上升的风险仍然大于下降。”
许多专家认为，在供应减少之际，移民激增是导致房价早于预期复苏的主要因素之一。
CoreLogic研究部门负责人Eliza Owen表示，一些最近抵达的移民可能已经跳过了租赁阶段，直接购房，因为他们找不到租赁住房。
她说：“这些人需要住处，然而海外移民的回归正好遇到了购房和租赁市场的房源水平本已很低的现象。”
“由于空置率在1%左右，大量的移民很可能比过去更快地对购房需求产生溢出效应。”
奥利弗博士估计，去年移民人数的增加贡献了大约125,000套房子的额外需求，今年将再增加150,000套。
他说：“通常，这种需求会进入租赁市场。因此，移民人数的增加并不一定导致直接购房需求。”
“但它可能间接地挤出租赁市场的人，使他们比原本预期更早进入购房市场。”
Shantnu Kumar是那些决定购买自己房子以确保住房安定的租户之一，过去几年他不得不多次搬家。
他说：“我们厌倦了每年不断搬家，所以我们决定购买房子。我们先四处看看，看能不能找到其他租赁房子，但是现有的房子都是位于繁忙道路上的小公寓，而且每周要价约1000澳元。”
“即使是这种高昂的价格，你仍然会看到100人排队进入。我们很幸运有一些积蓄，所以我们能买得起房子，但目前对于租房者来说是一个糟糕的时期。”
CoreLogic的分析显示，在市场价值触底回升时，首次购房者的活跃度通常是率先回升的。
今年2月，尽管住房融资总体下降，但首次购房者贷款仍增长了0.9%。
Owen女士说：“房价已经下跌到足以刺激首次购房者需求的程度，这也可能表明市场复苏更具持续性。”
“鉴于目前租赁市场的不稳定性加剧，这也可能促使更多有能力的澳大利亚人从租房转向购房。”更多详情可参阅: https://www.afr.com/property/residential/housing-market-recovery-has-legs-20230412-p5czsq
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