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澳洲买房要赚钱,你必须要弄清楚的6件事!

  • 9 months ago

来源:澳房投资见闻

在澳洲买房,你最要弄清楚的一点,是什么?
如果你问一个人,选房子的关键指标是什么?

十有八九都会告诉你地段!地段!地段!
虽然大家都知道选择好地段的重要性,但是说起来容易做起来难。
到底什么才是好地段?
怎么找好地段?
其实很简单,要先看区域再看街道。

区域指什么?
区域就是你所属的区,就是该栋房屋的邮编数字。
什么是街道?
街道就是房屋位于该区的位置。

那这两者总的关系就是:区域 > 街道

如果区域不行,房价总体就不会高,且后续涨幅也会相对有限。
如果选对了区域,但是处于不同的街道,房价也会出现巨大的价差。
街道最主要的区别就是静街与闹街、景观、地势以及离购物中心、公共交通的距离。
ImageChadswood远眺CBD
以“宇宙中心”Chadswood为例,在主街周围房屋的估值就不抵相对距离略远的地区。
景观就不用说,有水景、山景、绿地景的房屋,价格自然比没有这些因素的房屋要好。
离购物中心、公共交通的距离也决定了生活的便利程度。虽然澳洲出门购物大多会开车出行,但是在诸多区域,能够搭乘公共交通(尤其是上班时间段)仍然是一个很大的加分项。
这一点,在上北区St Ives和Turramurra、Pymble、Wahroonga的房屋中位价就能看出来。
这使得,靠近地铁站的房子,有较大的市场需求。市场好的时候,涨幅会比没有地铁站的区域更加显著。
地段的流通性
买房如果只看地段,其实就是一个伪命题。

众所周知,悉尼东区,下北、靠水等都是好地段,但是动则上千万的独立屋以及超过200万澳元的公寓是99.5%的人都买不起的,所以买房除了地段还得看需求。
Image那什么是需求了?
需求就是你现在生活的需要。
对于年轻人而言,交通便捷、商业配套设施丰富、性价比高是第排在前列的要素。
而对于有孩子的家庭来说,教育资源就成了一个重要的考虑因素。
如果说地段决定了房产的升值空间,那么产品所能满足的需求则决定了其流通性,有流通性的房产才能增值。
一套房如果能同时覆盖多种需求,那么无论市场好坏,这样房子永远不用担心。
相反,即使一套房位于核心地段,但居住价值非常弱,大多数投资者想把房产快速变现,这样的情况往往大概率要割肉离场,而这类房产的流通性太差。
因此购房者在选房时,地段以外产品能满足的需求是不可忽视的一环。
学区房的秘密
此轮房市上涨的一个重要板块就是 学区房!

除去传统好学校林立、价值高地的东区, 悉尼的上北区(Wahroonga、 Turramurra、 Pymble、 Gordon、 Kilara等)以及西北门户(Eastwood、 Epping)是此轮学区房上涨最猛的地区。
虽然都是学期,但是两者还是有所差别的。
单公立小学,上北区就有三所公立小学属于悉尼Top 20,有五所公立小学属于悉尼Top 50。
公立学校排名靠前,吸引大批的购房者自不用多说。
但是更多的时候,购房者因学期选择上北区的房子往往是由于其扎堆的私校资源。
Image 这就包括了华人家长特别中意的Abbotsleigh、Barker、Loreto Normanhurst 、Knox和PLC。但凡上学、放学时间,北区的A1公路双线车道都是异常拥堵,有别于其它地区都是往办公地点拥堵的情况,往上北区各个学校的路段,堵车更是家常便饭。
相比于上北区,西北门户(Eastwood、 Epping)的学区则更关注于公立学校的质量。很多工薪阶层的家长更是为了子女就学方便,而选择出租自己现有的房子,在此次租房。

家长都会有焦虑,不能输在起跑线上的焦虑。
而学区房就是这焦虑中躲不过的一道坎。
银发社区有机会
澳洲有一个常见的换房模式叫做 – 以大换小
在澳洲常会听到一个词“down size”。 
实际上就是把占地相对大的独立屋卖掉,买入较小的房子(公寓房或者联排别墅)。选择此类置换房子的主要人群是老年人。
Image
从另一个角度而言,这也是购房(尤其是独立屋)的一个重要参考指标。

因为澳洲的独立屋并不是你想买就能买,只有房东放出房源到市场,才能创造出成交的机会。
一个误区
许多买家买房的时候都会听到一个词,叫做区域规划
每个市政厅都会为各自市区做市镇发展的长期展望和规划。
但是澳洲不比中国,许多时候基础建设即使批准了,但是到开工的时候也是各种问题频发,后续变动、延期也是常有的事。
更不要说仅仅只是留言纸张上的的规划蓝图。
所以还是回到地段论,只看现在的地段情况,不要想着那些远期的规划如何、如何。
结语

房屋是大部分人一生中拥有的最昂贵的资产,购置什么样的房产也是一个非常个性化的决定。

无论做出什么样的决定,了解每个过程涉及的成本都是很重要的。多方面比较,才能找到最适合自己的理想居所。

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