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投资房管理上的两个“雷”绝对不能碰!

  • 2 years ago

投资房产的收益主要来源于租金和房产的增值。作为大额投资,我们首先需要考虑的应该是投资安全,然后才是投资回报。

术业有专攻,投资人往往没有时间精力和专业知识去管理投资房。这就需要“专业”的管理中介帮忙打理。靠谱的管理中介需要通过亲身接触和了解去发现,去选择。我们希望通过以下这些在平时工作中常见的案例为大家介绍一下如何避免在出租出售投资房时踩雷。 

去年底有一对朋友分别买了一套全新公寓并希望我们来进行出租管理。有生意,我们当然热烈欢迎。通过近一步了解我们发现两位客人都是以自住房申请的贷款并且享受了印花税的减免。在这种情况下我们建议客人选择在新房内自住半年后再考虑出租投资。

然而两位客人都有房可住,新买的公寓就是想单纯用来投资出租。只是为了享受税费的优惠才申报的自住房。我们就建议客人以他们自己的名义接通水电气然后“空置”半年再出租。两人走后就没有再联系。在今年6月份其中一位客人找到我们二话不说直接签订了出租管理协议。从看房拍照,广告文案到开放不到2周就成功出租。

事后和客人聊起来才知道,通过半年的等待,他亲身体会到了“专业”的管理中介对他的投资房是多么的重要。原来两人半年前咨询我们后他的朋友不满意我们的建议,觉得把房子空置半年“太浪费”于是找到另一家中介并得到“建议”——以业主自己的名义开通水电气并招收愿意付现金的租客,收到水电气账单再要求租客另付。只要没有转账记录,出租就不会有问题。房子被租出去两个月后他的朋友就收到中介的电话说租客要求减租,原来租客从房东要求间接交付水电气并只收现金中看出了端倪。威胁中介和房东如果不减租就去FairTrading 举报。被别人抓到了“小辫子”,他的朋友听从了中介的建议无奈为租客减了租金。在封城之初房客再次要求租金减半。他的朋友到这时才发现他自以为更“专业”的中介这时给不出任何建议。后悔没有听从我们的建议使得现在自己的权益无法得到法律的保障。

我们的客人直说庆幸当初听从了我们的建议。看似损失了半年的租金,其实是为自己的投资房赢得了法律的保护。在新州政府出台了租金或土地税减免的房东补贴计划后,我们在客人的授权下主动联系租客提供帮助,租客对房东的善意感激不尽。我们相信良好的房东与租客的关系不但可以保证租约的平稳同时也能鼓励租客更加用心的维护房子的状况。这一切都是靠我们专业的服务赢来的。

大家在看房时会不会常常听到中介会有这样的建议?—— “这个厅或Study空间足够大,完全可以隔出一间房来出租”。当问他们这样会不会有Strata的问题时?如果答案是不需要通知物业,不会有人知道的。那这绝对是不负责任的中介。因为像隔间这样的大改动是一定要通知物业的,不然会直接影响未来的出租和转卖。我们曾经接到过一个二手房转卖的case,房东当初在收房时听从了中介的建议自行在客厅隔出来一间房以增加租金。导致现在的房型和合同的户型图不一致。因为没有物业by-law的允许,我们建议客人拆掉隔间再挂牌出售,可是业主考虑到拆除的人工以及地板,墙壁,屋顶的补装等额外费用,就没有采纳我们的建议。在开放近三个月的时间里所有感兴趣的买家都问到了相同的问题:客厅的隔间有物业的许可吗?在得到否定的答复后没有一个客人再有兴趣谈合同。最后客人不得不委托我们找人拆除隔间重新补装。这样一来人工费一分不少,客人还多付了几个月的贷款利息,另外长时间挂牌出售也对最后卖得好价钱有一定的影响。如果当初的卖房中介建议客人先去申请物业的许可再建隔间,现在就不会有那么多的麻烦。唯一“幸运”的是客人私自搭建的隔间在出租期间并没有引起物业的注意并责令拆除。不然房东除了人工还要支付对租客的违约金。

我们始终提醒客人只有一切都依法办事,客人的权益才能得到法律的保护。钻法律的空子短期看可能“有利可图”,其实都是有风险的。

房地产投资和股票期货投资截然不同。一夜暴富不是房地产投资的特点,稳定的租金回报和房产增值一旦有了法律的保护结果将会事半功倍。投资房出租时千万不要丢了西瓜拣芝麻,看似占了便宜的违法建议一定不要采纳。希望以上两个案例可以对大家在投资房管理方面有所帮助。

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