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房产投资人警惕!买家代理不想告诉你的秘密是什么

  • 9 months ago

来源:澳洲房产大全

近日,一则引发热议的广告在澳房俱乐部®付费会员群中引发了轰动。广告中的买家代理自豪地宣称他拥有78套房产,总值数千万澳元,且每周租金收入高达数万澳元。
他的愿景明确:

通过不断转贷套现,帮助更多的人买入更多的投资房。

会员们的反馈各异。有人质疑:“大约3%的租金回报率是不是太低了?”
也有人则做出理智分析:“也许他以前买入的时候价格仍然低,后来房产涨了,所以才显得租金回报率低。”
更有人直指广告中的贷款策略:“看上去他的策略依赖于不断地以90%的贷款比例LVR来重新估值、套现,然后再持续以90%的贷款比例购买下一套物业。这种贷款策略不现实。”
然而,也有人看得更远,“这只是一个买家代理的广告,他提供这个服务,至于客户能否有所收获,还得看客户自身创造财富的能力。
各种观点交错,我们又能从中学到什么?也能从中洞悉到什么呢?

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不得不承认,房产的数量和总值常常会让我们被其巨大的影响力所震慑,然而,我们必须明确,真正衡量一个人财富的是净值,是资产减去负债的净额。
买78套房产,的确是一种成就,但如果这些房产背负着沉重的贷款,那么他的净值可能并不像想象中那么可观。
在我看来,买了78套房跟买了78只股票没有太大区别,本质上没有太大区别。
毕竟每一笔房产投资就是一个单独的项目,就是一个有投入有产出有可能赚钱也有可能亏钱的生意。
股票的涨跌也许能让人直观地了解到盈亏,但房产的涨跌具有很大的迷惑性,特别是通过大量负债而获得的房产。

房产表面上涨了,但投资人真实财务结果有可能是亏损或者收益远远少于表面的那个“增值”。
真正能说明一个人财富增值的是净值,以一定资金净值为起点,几年之后,通过投资或其他手段增长到一定程度,这样计算的年化收益率才是最真实的。

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买家代理的盈利模式
买家代理的盈利模式可能让一些人误解。他们首先收取买家的小订金,不管买家最终买还是不买,这笔订金一般来说是不退的。
然后,买家代理开始按照客户的要求来寻找房源,代表买家去跟销售中介交涉。
最后,当买家和卖家达成交易后,买家代理收取买家代理服务的余款。

这看起来像是他们也在为买家的投资成功做出贡献,但实际上,他们的责任仅仅是完成买家的任务,帮助买家买到房产。


至于买到的房产之后的运营如何,是否真正赚钱,买家代理并不需要负责。

这就像是雇主聘请员工完成任务,任务完成后的结果如何,主要责任在于雇主。
既然买家代理不对结果负责,他们也不会因为客户的盈利而要求获得更多报酬,也不会因为客户在后续的运营中亏损而提供赔偿。
毕竟,一手好牌落在普通人手上也能打输。

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如果你是上班族,你可以想想,老板给你布置任务的时候,你是否希望老板尽可能给你更多的时间完成更少的任务,同时你还希望老板按时给你发工资,不要拖欠?
反过来,如果你是领导,你是老板,你给下属布置任务的时候,有没有遇到下属跟你商议,希望任务简单点,少一点,但工钱不要少?
这种老板和工作人员的博弈关系是普遍存在的。
我们作为房产投资人,在规模不大的情况下,无法雇佣全职或者兼职员工为自己寻找房源,因此我们需要聘请社会上提供类似服务的机构为我们服务。
只有我们摆正了自己作为老板的角色,而不要过分强调自己是消费者的身份,我们才能更好地控制整个服务的过程,为之设定更合理的目标和任务完成标准,并且自己100%对结果负责。
不少买家代理并不希望买家过度了解太多的信息。他们更倾向于让买家看到一些简单的指标,以更低的标准去评判他们的工作。
但作为房产投资教练,我认为我们有责任告诉学生真相,并推动他们去完成一些更难的任务,这才是真正有利于他们财富增值的方式。

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究竟什么容易的指标在被广泛宣传,而只有授人以渔的房产投资教练所教导的难的指标又是什么?

容易的指标

房产数量上升
买入更多的房产相对容易,只要有足够的贷款额度或现金,即可购买更多的房产。这就像在超市购买商品,你可以随时增加你购买的数量。
购买更多房产只会让围绕房产交易的专业人士赚到更多钱,例如销售中介、买家代理、贷款经纪、过户律师、验房师等,让他们产生更多利润。

难的指标

净值上升
净值是你的总资产减去总负债,包括房产的价值减去房贷等其他负债,也包括你的现金存款。
虽然购买更多的房产可以提高你的总资产,但是如果你负债过多,并且负债所产生的成本随着利率上升和物价上涨而增加,那么总体净值可能不会有明显增加,甚至可能会下降。
而提升净值需要有效地管理和提高资产的价值,同时让资产总额增长的速度高于负债总额增长的速度,这通常需要更加明智的投资策略和财务管理技能。
因此,作为澳房俱乐部®的房产投资教练,我并没有让学生过度关注房产的数量,反而让他们每个月都统计自己的财富净值。
只有真正赚钱的房产投资运营才能让一个人的财富净值有明显的增长。

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容易的指标

租金收入上升
如果你拥有更多的房产,那么你可以从更多的房客那里收取租金,从而提高你的租金收入的总金额。
推动房产买家获得提升租金收入金额最直接的方式就是购买更多的房产。
因此,无论是销售中介还是买家代理,从自己中介生意经营的角度来说,当然希望客户套用整个简单的指标而在更短时间内购买更多的房产。
因此,他们往往会介绍哪些客户曾经的房产投资组合所产生的租金收入是每周500澳元,后来变成了5000澳元,再后来变成了5万澳元。

难的指标

现金存款绝对金额上升
尽管租金收入可以增加,但是如果你的贷款利息支出、买家代理费、维修费用、物业管理费用等开销增加得更快,你的现金存款可能并未实质性增长。
要提升现金存款,你需要有效地管理和控制你的开销,同时提高你的收入。
真正到手的真金白银利润,才是真正属于你的个人财富。否则,你可能会成为表面风光有用众多资产的投资人,可是背地里只有自己清楚入不敷出的真实情况。

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我教学生们管理和监控自己的财富增长时,努力实现两件事情:

1. 提升现金存款绝对金额

2. 维持现金金额在总体财富净值中一个相对稳定的比例
不是一有新的现金就去做新的投资,而是在现金和现金占净值比例两者同时上升的时候,才去做新的投资。
例如,你的现金存款曾经是30万澳元,占总财富净值20%,即总财富净值为150万澳元;通过你的房产投资运营,获得短期大块利润和长期正向现金流,你现在的现金到达了40万澳元,而总财富净值已经达到了160万澳元,即现金占财富比例上身到25%,那么这时候就可以把那5%,即8万澳元投入到新的投资中去。
但是,同时提升现金存款和它占财富净值的比例,一个很大的前提就是房产投资这门生意确实产生了真金白银的利润。

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容易的指标

房产产生收益
也许,有些买家代理会重点帮你找产生正现金流的物业。只要你的房产被租出去,租金收入减去开之后仍然有盈余。
即使房价没有显著上涨,你也可以通过租金收入获得稳定的回报。如果房价上涨,那就锦上添花。
这时候,如果你只看收益的绝对金额,那么这也是一个容易实现的指标。

难的指标

房产投资的净值年化收益率

高于其他收益
如果我们将房产投资与其他投资领域如股票、债券,甚至我们自己其他领域的生意进行比较,我们需要确认的是:我们的房产投资能否产生高于其他领域的年化收益率。
要实现这一目标,我们需要对房地产市场有深入的了解,能够精明地选择投资项目,有效地管理我们的资产,同时最大化我们的收入,降低成本和风险。
这绝非易事,特别是对于没有受过专业训练的人来说。但是,如果我们能够做到这一点,房产投资就能为我们带来丰厚的收益,使我们的财富得以持续增长。

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房产投资是有机会成本的,这通畅指的是由于选择了一个投资机会而放弃了其他投资机会所产生的成本。
对于房产投资,机会成本可能包括以下几个方面:
1. 资金的机会成本:你的资金被用于购买房产,这就意味着你无法用这些资金去做其他的投资,例如购买股票或债券,或者扩大你的生意。
2. 时间的机会成本:房产投资需要花费大量的时间去寻找合适的房产,处理房产的购买和销售,以及管理房产。这就意味着你无法将这些时间用在其他可能带来更高回报的活动上。
即使你购买了买家代理的服务,也不要忘记你作为老板,你仍然要花时间和精力去管理买家代理,通过管理买家代理的工作,从而管理房产投资的采购过程。
3. 风险的机会成本:所有的投资都有风险,房产投资也不例外。如果市场条件不利,你可能面临房产价值下跌,租金收入减少,开支上升,甚至房产难以再次出售等风险。
那么,什么情况下,房产投资才真正有意义呢?
我认为,你自己要对房地产市场有深入的了解,能够准确判断市场趋势,精明地选择投资项目,你自己是老板,你自己深刻理解这门生意,明确采购过程的指标以及原材料采购回来后如何加工和销售出品,而不是反过来让为你服务的人员告诉你应该采纳什么指标。
你还要有足够的时间和精力去管理你的房产投资,包括寻找和购买房产,处理租客关系,维护和改善房产。哪怕你使用了租赁中介和建筑服务商为你服务,你也要管理这个团队。
最重要的是,你的其他投资和生意的年化收益率低于你能在房产投资中获取的预期年化收益率。
你有没有好好地算一下,在你的能力范围内,你在其他领域能创造的收益是多少?在投资房产前,你是否对它的盈利机制理解透彻?

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容易的指标

不断追加投资买买买
对许多人来说,最容易的策略就是不断地追加投资,或者用一个更生动的词语来形容,就是”买买买”。
这种策略往往源于人们对房产投资的过度理想化以及对持有房产的安全感。然而,这种策略的问题在于,它忽视了投资的自给自足性,即投资应该能够依靠其自身产生的收益来支撑其运营和增长。
对于那些在其他领域有稳定收入的人来说,他们往往愿意将其余的收入追加到房产投资中,以期望获得更高的回报。他们省吃俭用,希望将尽可能多的资金投入到房产中。
问题是,这种做法往往会导致房产投资无法独立运营,而是依赖于不断的“输血”。
这就是为什么,很多人会发现,虽然他们拥有了许多房产,但他们的财富并没有显著增长,他们的财务自由似乎总是在前方,永远达不到。
这是因为他们没有将房产投资的收益(或亏损)与其他收入分开,因此他们无法准确评估房产投资的真实效果。
在房产销售中介和买家代理的鼓动下,他们只是持续购入,持续”养房”,却没有意识到,真正的投资价值并不在于你拥有多少房产,而在于你的投资能否自给自足,能否带来持续的财富增长。

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难的指标

利滚利而不需要追加投资
相反,精明的房产投资人会利用复利效应,让房产投资自我滚动,而非让投资组合依赖外界的“输血”。
利滚利意味着你的投资收益再投资,产生更多收益。这需要你的房产投资不仅仅是产生租金收入,还要能获得人为升值和自然升值,同时你要将你的收益再次投资,而不是用来消费或支付负债。这需要你有严格的财务管理和投资策略。
要达到这一难度较高的指标,我们必须将房产投资看作是一项独立的生意。
设想一下,你初始投资了多少钱?例如,30万澳元?好,接下来就不要随意地追加投资。
你在两到三年的时间里,观察这笔起始资金如何增值,看看它变成了什么资产,产生了什么负债,看看资产减去负债所得到的净值是否能够增长到40万澳元、60万澳元,甚至80万澳元。
如果你在房产投资以外有了新的收入和存款,确实想追加投资,你应当建立新的架构,进行独立的核算,而不是将新的投资与旧的投资混在一起。

这就引出了一个重要的问题:

价值是如何产生的?

我们作为投资者,是如何为消费者创造价值的?
你可能会翻新老房,分割土地,新建房屋,为空置的商业物业找到高质量的租户,提高租金收入,获取开发批文,甚至为未来的买家保留稀缺的物业……
这些都是通过创新和优化来创造价值,从而使你的投资价值超过你的成本,实现真正的利润。

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利润是你的收益,你应当让它回流到你的资本中,继续进行投资。这就是复利效应,你的资金会不断增长,同时你的投资也会逐渐自我滚动。
在这个过程中,你可以用部分利润来满足你的生活消费需求,甚至提升你的生活品质。
这样的房产投资不仅可以自给自足,而且还可以改善你的生活。这才是真正能给房产投资者带来幸福的投资方式。

总的来说,容易的事情通常涉及到量的增加,例如购买更多的房产或获得更多的租金收入。
而难的事情则涉及到质的提升,例如提高净值、提高现金存款、提高房产投资的年化收益率,以及实现利滚利。
虽然难的事情需要更多的技巧和努力,但它们能带来更长期、更稳定的收益,对于那些追求财富增长的人来说,这些难的事情是必须面对和克服的挑战。

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如果我们想追求个人财富的净值增长,我们需要明确这一目标,并找到能够在这个目标下为我们服务的买家代理。
只有这样,我们才能真正地从房产投资中获得利益,而不是仅仅停留在数字的表面。
至此,我希望大家能明确一件事:买房不仅仅是购买一个居住或租赁的地方,更是一项重要的投资。
买房是一门生意,把它当作生意来做,你就有机会从中获得丰厚的收益,实现个人财富的净值倍增。

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