悉尼房价已反弹 4.5%，全澳房价开始回暖，澳洲公寓租金涨幅超工资涨幅6倍！

5月，澳洲房价复苏步伐加快，悉尼继续引领普遍的复苏，原因在于上市销售的房产数量进一步下降。

最新的CoreLogic全澳房价指数在上个月上涨了1.2%，连续第三个月上涨。

悉尼房价当月上涨1.8%，是2021年9月以来的最大涨幅，比1月的低点上涨了4.8%——相当于住宅中值增加了近5万澳元。

布里斯班和珀斯的涨幅次之，分别为1.4%和1.3%，而所有其他州府城市该月也出现了加速增长。

CoreLogic的澳洲研究主管欧文（Eliza Owen）告诉The Business记者：“有几个主要因素推动了这一点——我们认为这主要是海外移民回流带来的需求……在这种较高的需求下，房产供应并不多。事实上，库存水平仍然远远低于每年这个时候的通常水平。”

“还有其他因素在起作用，比如租房市场的供需关系真的很紧张，这可能会促使一些租房者转而尝试买房，只要他们能够负担，还有一些投资者可能会重新回到市场，因为租金收入和收益率也在上升。”

供应无疑十分紧张，5月份售房广告数量进一步下降，新上市房屋比五年的平均水平低13.1%。

CoreLogic表示，与4月底相比，州府城市的上市房源减少了约1800套。

在悉尼，CoreLogic的数据显示，最昂贵的房屋，即市场上最贵的四分之一房产，恢复得最快。

在过去三个月里，市场顶端四分之一的房屋价值增长了5.6%，而较平价房屋的增幅为2.6%。

尽管出现了反弹，但悉尼顶端四分之一地区的房价仍比2022年1月的峰值低了近12%，即便宜了20多万澳元。

目前，州府房价仍远远低于其最近的峰值，珀斯是唯一一个住宅价值已恢复到历史高位的城市。

专家表示，由于供应不足和需求上升的刺激效应继续占据主导地位，未来几个月利率的进一步上涨不太可能破坏房地产市场的加速势头。

在 4 月份通胀上升速度快于预期之后，澳洲金融市场预计到 8 月份现金利率将再上调 25 个基点。

CoreLogic 的数据显示，尽管本月初利率意外上调，但上个月房价增长势头强劲，5 月份在全澳范围内上涨了 1.2%，这是自 2021 年 11 月以来的最大月度涨幅。

悉尼继续取得最大涨幅，房价上涨 1.8%，这是自 2021 年 9 月以来最快的月度涨幅。仅在过去三个月里，房价就上涨了 4.5%。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示：“过去三个月房价的快速增长，复苏趋势看起来越来越明显。”

“现在每个首府城市的房价都在以更快的速度上涨，由于可用住房供应如此短缺，买家变得更具竞争力，并且有一种“害怕错失（FOMO）”的因素悄悄进入市场。”

澳洲汇丰银行首席经济学家 Paul Bloxham 表示，进一步加息将是不利因素，但“可能不足以阻止我们看到的房市复苏势头”。

“我认为，由于强劲的人口增长和有限的住房供应，房地产市场已经有了足够反弹的空间。”

“你需要从现在开始大幅提高利率，以减缓住房需求，使其回到与住房供应一致的水平。 但这会对经济造成很大损害。”

Lawless 先生表示，较高的利率可能至少会平息住房部门明显的部分新繁荣，但供需之间的失衡可能会持续存在。

他说，持续低水平的可用库存和买家日益紧迫的需求推动了价格的重新走强。

布里斯班和珀斯的房价在 5 月份也上涨了 1% 以上，但随着房地产复苏的扩大，每个首府城市的房价涨幅都比前一个月快。

过去三个月墨尔本房价上涨 1.6%，布里斯班上涨 1.8%，阿德莱德上涨 1.1%，珀斯上涨 2.4%。 在全澳范围内，房价上涨了 2.3%，但霍巴特、堪培拉和达尔文的房价下跌了 0.1% 至 1.3%。

“在全澳范围内，我们看到过去三个月平均有 35,143 套新房源上市。 与此同时，我们平均看到了 39,760 套住宅销售。”

“可用供应和住房需求之间的这种脱节是对住房价值施加新的上行压力的核心因素。”

St George 高级经济学家帕特·布斯塔曼特 (Pat Bustamante) 表示，住房需求过剩和供应过少意味着住房成本将上涨，包括租金和房价。

“在卖房者不想卖房子的时候，人们似乎迫切希望进入市场，所以没有真正的理由说房地产市场会逆转。”

“然而，负担能力有可能恶化到可以进入市场的买家减少的程度，并且经济疲软，这可能会在未来几个月内削弱市场的一些动力。”

据《悉尼晨锋报》报道，澳洲公寓房租增长的速度是工资的6倍，而独立房房租增长的速度是工资的3倍，导致很多租客入不敷出。

Domain数据显示，截止到今年3月的一年内，首府城市公寓周房租要价增长了22.2%，而根据澳洲统计局最新数据，工资在一年内仅增长了3.7%。

在悉尼和墨尔本，单元房房租上涨的速度超过了工资的6倍。悉尼的单元房房租中位值跳涨了24%至每周620澳元，墨尔本单元房房租猛涨了23.1%至480澳元。

首府城市独立房房租总体上涨了13%。珀斯独立房房租上涨了14.6%，涨幅最大；悉尼独立房房租上涨了10%；墨尔本11.1%；布里斯班12%。

西太资深经济学家哈桑（Matthew Hassan）表示，澳洲租客面临非常激烈的竞争。

回归的移民导致租房需求更加高涨，而现在租房供应减少，主要是因为建造房屋减少，而一些投资者在房市繁荣期间被挤出了市场。

房租因此猛涨，特别是墨尔本和悉尼内城区，一年内分别猛涨了40%和29.3%，与疫情期间房租下降相比出现了强劲的反弹。

哈桑说：“我认为房租起初上涨是疫情后的复苏，但现在已经远远不止于此了。现在我们回到了以前就存在的趋势，很多人搬回家住或与他人合租来负担房租。”

哈桑补充说，更多家庭可能寻找寄宿者，这在20世纪50年代和60年代很常见。

最新的ANZ CoreLogic住房可负担性报告显示，中等收入家庭现在需要花费近三分之一的收入（30.8%）来支付房租签订新租约。而低收入家庭则需要花费51.6%的收入来支付房租。

哈桑表示，市场对那些低收入群体来说尤为艰难，房租超过收入的时间越长，情况就更为艰难。

截止到今年3月的一年内，郊区单元房房租上涨了21%。

据5月31日报导，近期昆州政府提出将房租涨幅限制在一年一次的建议引发各界热议。

根据倡导团体所说，昆州旨在保护租户的新法律可能实际上反倒变相是逼他们搬家。

州政府限制租金上涨的规定中存在一个漏洞，让房东可以驱逐现有租户来赚更多钱。

从7月1日起，除非租户搬走，否则房东在12个月内只能涨一次租金。

不过，新房东可以向新入住的租户收取更高的租金，这使得租户别无他法。

即使租户愿意支付更高的租金以保留居住权利，新法也禁止这么做。

一些行业内人士批评此决定缺乏磋商谘询，尽管这些法律的制定是为了解决日益严重的可负担住房短缺问题。

昆州房地产协会的首席执行官Antonia Mercorella表示：“我们所看到的是匆忙通过立法的结果。”

然而，新任住房厅长Meghan Scanlon否认政府新法是鼓励驱逐租户。