来源：澳洲财经见闻
01
全澳房屋空置率降至1.1% 创历史新低
在全澳房屋空置率降至 1.1%后，可供选择的租房数量已降至历史最低点。
PropTrack的最新报告显示，全澳房屋空置率在经历了一年多以来最大的月度降幅后，降至了1.1%。
布里斯班、阿德莱德和珀斯这三个州府城市的房屋空置率低于1%。
在全澳范围内，自疫情开始以来，可出租房产的数量减少了一半。
经济学家兼报告作者安弗莱厄蒂（Anne Flaherty）表示，这种情况在短期内不太可能得到改善。
“目前租房者的处境非常艰难。事实上，人口在增长，而新房供应在放缓。这意味着这些情况不会很快改善。我认为情况可能会比现在更糟。”
悉尼的空置率下降了0.19个百分点至1.1%，墨尔本在下降0.1个百分点后达到1.19%，而堪培拉尽管下降了0.26个百分点，其空置率降至1.72%，是所有州府中空置率最高的。
达尔文是唯一一个空置率上升的城市，上升 0.17个百分点，达到1.7%。
导致供应量低的因素之一是家庭规模较小。
在疫情期间，每套住宅中居住的人数减少，平均家庭规模缩小。这创造了大约20万套额外住房的需求。
有限的租房供应预计会继续推动房租上涨。目前，许多澳洲人的住房支出已超过建议的收入三分之一，同时，人们还在努力应对生活其他方面的成本。
房东们也越来越多地将自己的房产退出租赁市场，因为持房的相关成本增加了，而租金的大幅上涨并不总能覆盖这些成本。
弗莱厄蒂表示，一些房东正在出售房产。虽然这对那些想买房的人来说是个好消息，但却减少了出租房存量。
“现实情况是，我们需要更多的出租房。”
“三分之一的澳洲人是租房者，新来澳洲的人也更有可能是租房者。”
02
澳洲暂停加息后 大批人正在迅速返回城市
在过去三次暂停加息后，澳大利亚人正在返回两大主要城市。
澳大利亚线上搬家预订平台 Muval 8 月份的数据显示，悉尼和布里斯班是此次暂停加息的“赢家”，搬家查询量激增。
Muval 首席商务官科沃德（Adam Coward）表示：“自 7 月份澳洲储备银行开始暂停利率以来，搬家查询量发生了一些值得注意的变化。”
目前，布里斯班在入境搬家咨询方面与墨尔本持平，8 月份均为 24%，而墨尔本则从 7 月份的 27% 下降。
这是一年多来墨尔本首次不再成为澳大利亚排名第一的地铁出行目的地。
随着八月份净移民人数的下滑以及对搬出的询问的增加，这座城市的黄金时期可能即将结束。
8月份，悉尼占澳大利亚所有城市入境移民咨询的19%，这是自2020年初以来的最高水平，而净移民人数也在再次攀升。
科沃德表示：“经过两个月的暂停利率后，悉尼正在经历疫情后的第一个积极步骤。”
“从我们的动态统计数据来看，悉尼的上涨是由墨尔本推动的，因此这可能是悉尼就业市场活跃和连续三个月暂停后对利率信心增强的结合。
“澳大利亚的搬家季节传统上从 10 月持续到次年 3 月，目前利率似乎处于暂停状态，更多的人可以放心地计划搬到大城市，预计圣诞节和新年将保持稳定，而传统上我们会在圣诞节和新年期间保持稳定。 看到大部分的动作。
科沃德表示，随着机会的枯竭，英联邦运动会的取消也可能对墨尔本的运动产生影响。
“相比之下，布里斯班奥运会正在巩固机遇，让人们对新基础设施和增长的地区充满信心。”
“Muval 的动态数据显示，布里斯班近期的经济增长均匀地带动了悉尼、墨尔本以及澳大利亚其他一些小城市和昆州的发展。
“由于悉尼的持续高流失率和多年来的负移民，随着市场状况稳定到一定程度，悉尼的移民将有持续重新平衡的机会。”
03
在澳洲贷款买一套$58万的房，实际成本竟是$137万
一项新研究显示，澳洲自住房屋的平均价格为580240澳元，但算上利息，一笔普通住房贷款的真实成本为137万澳元。
据RealEstate网站报道，金融比较网站Canstar透露，澳洲抵押贷款持有人平均要支付近79.3万澳元的房屋贷款利息。Canstar金融专家兼特约编辑Effie Zahos表示，这个数字“让很多房贷持有人感到惊讶”。
她说道，“利息继续根据每日余额进行计算，并在月底逆向收取。我们还清房贷的时间越长，我们的利息账单就会越大。”
Canstar的分析基于澳洲储备银行（RBA）过去30年的平均标准变动利率，并估算了30年的贷款偿还。Canstar的研究显示，过去10年的房产价格增长已经覆盖了大部分州和领地的贷款利息成本。
Zahos说道：“许多所有者非常幸运，因为他们在一些主要市场上看到了持续的房产价格增长。然而，并非所有人都这么幸运。一些借款人并未经历足以抵消他们贷款利息成本的价格增长。房价增长缓慢，以及以低于竞争力的速度偿还贷款，都可能加重这个问题。”
Zahos表示，澳洲人可以采取一些方法来减少他们房屋贷款的利息，如增加更多的定期还款，并减少贷款的每日余额，即使只减少1澳元，也能有所帮助。
“通过将最低月还款额一分为二，并每两周支付一次这个减半的金额，你可以在利息上节省大量的钱。 因为一年有26个双周，相当于支付了13个月的还款，而不是12个月。”
“也可以考虑把你的全部薪水存入你的抵消账户，并使用无息信用卡支付你的生活费用。这样，你的房屋贷款余额就会被你的工资‘抵消’，最终支付的利息就会少一些。”
Zahos还建议进行再融资以降低利率。Canstar的分析显示，将平均580240澳元的自有贷款规模从6.88%的可变利率转换为目前市场上最低的5.45%的持续可变利率，可以减少30年期贷款的利息193444元澳元。
04
澳洲74地被评为“超级城区”，房价有望持续上涨
《每日电讯报》9月8日报道称，房产研究机构Hotspotting发布的一份报告显示，根据过去几个季度的表现，澳洲74个城区的房价有望上涨。
在报告中，房价至少连续上涨3个季度的区被称为“超级城区”。
Hotspotting的Terry Ryder表示：“过去的经验告诉我们，销量会影响价格走势——销量会率先做出改变，价格随之做出反应，但中间存在时间差。无论是价格上涨或下跌，都是如此。就我们的超级城区榜单而言，可以公平的说，所有城区的市场条件都十分强劲，许多城区的销量在一年多的时间里一直在增长。”
Hottspotting的报告指出，悉尼15个城区的房价将上涨。
据预计，新基础设施附近的高密度地区的表现将最好，包括Avalon Beach、Clovelly、Rose Bay、Waterloo、Meadowbank以及华人区Zetland。
在这些区投资公寓的人将受益于超平均水平的价格增长、高于贷款成本的租金和更低的空置率。
当地中介表示，这些区的公寓曾供过于求，但随着可用住房和建设活动的减少，公寓再次受到买家欢迎，已经变得供不应求。
对于墨尔本投资者来说，可负担的市中心公寓是最好的选择之一。
由于买家对市中心附近公寓的强劲需求，墨尔本CBD、North Melbourne、West Melbourne和Kensington的销售活动增加。
Ryder表示，Melton、Casey、Wyndham、Whittlesea和Frankston等外环地区也在他的关注范围内，因为这些区的空置率很低，租房需求也很强劲。
投资的“合适时机”是在房价经历了一段时间的下降，但销量至少连续一至两个季度出现增长时。
这种类型的城区在Ryder的报告中被称为“复苏城区”，包括西北区的Maidstone和Cairnlea、东南区的Doveton、Endeavour Hills、Cranbourne East和Frankston South，以及Mornington Peninsula的Capel Sound和McCrae 。
而在昆州，投资者应将目光放在该州的首府城市。Ryder表示：“在未来5至10年，布里斯班将是一个值得投资的地方，大量在建的基础设施将增加就业机会和购房需求。”
在Hottspotting的榜单中，Bray Park和Wellington Point的独立屋价格有望上涨，Milton的公寓价格有望上涨。
而在偏远地区，投资者可以在经济和就业机会强劲的偏远地区中心获得良好的租金回报，包括Toowoomba、Townsville、Rockhampton、Glandstone和Lockyer Valley。
此外，南澳8个城区跻身Hotspotting的“超级城区”榜单，Hallett Cove的表现最好，过去7个季度的销售活动从57笔增至78笔。
Glenelg East、Greenacres和Para Hills West紧随其后，这些城区的销售活动在过去5个季度都有所增加。
